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今起施行!广州楼市又出新政!

4月 22, 2021
人工智能朗读:

21日下午6时许,广州市人民政府网站发布《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

其中在购房资格上,新通知要求强化人才购房政策管理,享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购房需提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

另外,通知还规定,越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

此外,通知还提出进一步加强房地产工作统筹协调,加大保障性住房供应力度,加快发展住房租赁市场。并提进一步加强信息共享和监测预警,提高政策实施的针对性、有效性,统筹推进房地产市场平稳健康发展。

根据通知内容,该通知自4月22日起施行,原有政策与该通知不一致的,以该通知为准。

这是广州继4月2日新政发布后,一个月内第二次发布调控政策。对此,有业内专家向南方+记者表示,广州政策出台频率高,说明各地调控主动性增强,能及时发现并堵上政策漏洞。

打击人才购房“钻空子”

通知要求强化人才购房政策管理,享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购房需提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

事实上,广州在4月2日已经出台过政策,即《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。当时就已对人才购房做出限制,要求通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

在深中通道及广深科技创新走廊等概念的影响下,从去年年中至今,广州南沙、增城、黄埔等地,均有大量“深圳客”“东莞客”前来购房,曾有南沙某新建楼盘营销人员向南方+记者表示,该楼盘去年年中开盘时,外地到访客群比例占到了近七成,且无户口、无社保的外地购房者,多采用人才购房政策在上述地区置业。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为,加码人才购房限制,主要是针对外围黄埔、南沙这两个成交量增长特别快的区域,原本6个月社保就可以买房,导致很多外地投资客通过中介养社保,然后投资这两个区域的房产,“去年房价上涨最快的也是这两个区域。”

“广州这两年在人才导入方面力度很大,但是也间接带来了购房需求明显上升的情况。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,广州新政中关于人才购房的新规,起到了填补漏洞的作用,有助于进一步打击“假人才真炒房”的行为,具有非常强的导向。

此前,国家发改委曾要求各地统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。严跃进指出,此次广州,以及之前的南京都对人才购房进行了调控,两座城市率先响应了号召。

二手房购房成本或增加

如果说人才购房要求社保年限好理解,那么,广州新政的另一条规定,越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从二年提高至五年,情况则相对复杂一些。

事实上,在广州,二手房买卖有着明确的税费要求。除契税外,还有个人所得税及增值税等税种。这也是二手房市场“满二”“满五”“唯一”等术语的由来。

一直以来,广州二手普通住宅(144平方米及以下)买卖个税都是拿证满五年且是唯一住房才会免征,否则就要缴纳成交额的1%。而在此次新政出台前,拿证的二手房若不满两年买卖,需要缴纳5.3%的增值税,而经过一套计算公式,实际缴纳的额度大约为放款的5.6%。

但需要注意的是,从2017年“3·30”调控政策发布后,广州便已规定二手房必须拿证满两年才能上市交易,因而在新规出台前,只要购买的是普通住宅,增值税都可以被忽略,但本轮新政后,对于大多数购房者而言,增值税再度成为购房决策时必须考虑的对象,在购买两年以上五年以内的二手房时,购房成本也将增加。

“这个政策极大地增加了房屋交易的成本,避免了新房和二手房轮番涨价,”李宇嘉认为,新政对目前广州火热的二手房市场有降温的效果。“去年下半年以来,广州楼市明显回升,新房消化速度非常快,很多需求得不到满足,就冲到二手房市场,二手房涨价比新房快,就造成二手房价格上涨推动新房价格上涨。”

严跃进认为,增值税免征年限调整是最近两年房地产税费调整的重要方向。“在广州之前,深圳、无锡、沈阳、成都等地都出台了类似的新规,将增值税‘满二’调整为‘满五’”。严跃进指出,这种调整,可以进一步减少楼市短线炒作的冲动,打击快进快出的投资行为。

调控从因城施策细化到因区施策

严跃进称,本轮新政与4月2日调控政策相结合,能够看出广州对“人才炒房”现象进行了严打,限购限售一起推进,充分说明在人才和购房政策方面进行了优化。他表示,广州此次政策出台频率高,说明调控主动性增强,有助于及时发现政策漏洞。对其他城市有积极的借鉴意义。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,人才购房社保/纳税证明提升至12个月,相对于此前部分区域仅需半年证明或无需证明提高了一定门槛,对于抑制部分借道人才政策行购房之实的非自住需求有一定作用,也在合理的预期范围之内。而对9区二手房增值税免征年限2改5,明显是意图抑制近期热点区域二手房市场的追涨现象。不过,从过往的调控经验来看,稳定房价的关键还是在于稳定供求关系,在卖方市场格局下增加交易成本很容易被转嫁给买方,因此还需要多管齐下,稳定购房者的市场预期。

整体来看,本次新政与此前约谈六区所传递的信息一致,调控已经从因城施策细化到因区施策。再结合新房价格指导,甚至有可能落位到“因街道施策”、“因盘指导”,调控将会越来越精准。

市场风险

根据广州市房地产中介协会数据,2021年3月全市含自行交易的二手住宅网签为15,013宗(面积139.84万平方米),较2021年2月的10,132宗(面积97.71万平方米)增长48.17%;较2020年同期的5593宗(面积53.00万平方米)大幅增长1.68倍。

尽管从环比来看,2月有春节假期因素;同比来看,去年同期有疫情影响因素,但是,今年3月广州全市二手房交易超过1.5万宗的成交记录,在近几年也算小高位。但最近的两次调控出手下,合富研究院高级分析师梁燕明在接受南方+采访时表示,广州楼市的未来走势将会出现一些新变化。

“卖一买一”刚需换房者或转投外围

“可以看到,9个新政实施区域的证未满5年的房源吸引力会大打折扣。”梁燕明认为,目前来看,二手房业主普遍的心态都是比较强硬的,谈价也是比较难谈,广州市二手房市场最新的平均议价幅度大概在3%左右。政策落地执行一段时间之后,这类二手房业主的心态有可能会有所松动。不过,现在整个二手市场的转让还是以业主的实收为主,增加的税费,最终还是反应到买家的购房支出增加。

梁燕明认为,由于花都和从化不在9城区范围内,因此本轮政策这两个城区二手市场而言可能有利,同时有利的还有增城,三个城区都能吸引计划3~5年后换房的刚需转向这些没受新政影响或限购相对放松的区域购房。增城受利好可能相对会更快显现出来一些。

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